URBANSTREET
Wasserschlosspark Untersiggenthal · Stand 28.09.2026

Übersicht · Phasen A → B → D → C

Wasserschlosspark mit Concierge ACE

Kennwerte, Renditebewertung, Residualwert und Planungsbudget, gegliedert nach den vier Phasen. Jede Phase hat eine eigene Seite. Erstellungskosten mit CHF 500/m³ für alle UG-Volumen, Planungsbudget im Rahmen von CHF 10 Mio.

Phase A

Villette I inkl. TG Villette

Ertragswert
29.7 Mio
Residualwert
10.5 Mio
Planungsbudget
3.5 Mio
Bezug
Q1 2029
Zur Phase →
Phase B

Concierge ACE + Spitex Umbau inkl. öffentliche TG

Ertragswert
35.8 Mio
Residualwert
11.8 Mio
Planungsbudget
2.5 Mio
Bezug
Q4 2029
Zur Phase →
Phase D

Campus Small + Campus Medium

Ertragswert
37.0 Mio
Residualwert
9.7 Mio
Planungsbudget
2.0 Mio
Bezug
Q1 2030
Zur Phase →
Phase C

Villette II

Ertragswert
59.7 Mio
Residualwert
31.4 Mio
Planungsbudget
0.5 Mio
Bezug
Q4 2031
Zur Phase →

Renditebewertung Gesamtareal

Ertragswert stabilisiert
162.3Mio CHF
+12.1 Mio gegenüber 23.08.
Sollertrag pro Jahr
8.25Mio CHF
+1.05 Mio gegenüber 23.08.
Nettoertrag pro Jahr
6.63Mio CHF
nach Ausfall und Bewirtschaftung
Bruttorendite
5.09%
Nettorendite 4.09 %
Residualwert
63.4Mio CHF
+23.4 Mio gegenüber Budgetplanung (40.0)
Anlagevolumen AK möglich
179.6Mio CHF
+29.6 Mio (Concierge ACE)
EK notwendig
109.2Mio CHF
bisher 103.0 Mio ohne Concierge
Planungsbudget
10.0Mio CHF
Phasen 8.5 + Nebenkosten 1.5

Residualwert nach Phase

PhaseHNF m²AK MioEK MioMP+NK+VK+ZinsResidualwertErtragswertRW EW-BasisBudget Mio
Phase AVillette I inkl. TG Villette3'61430.019.50.010.529.710.23.5
Phase BConcierge ACE + Spitex Umbau inkl. öffentliche TG4'92235.623.80.011.835.812.02.5
Phase DCampus Small + Campus Medium6'44337.027.30.09.737.09.82.0
Phase CVillette II7'24977.038.67.031.459.714.10.5
Total Areal22'228179.6109.27.063.4162.346.18.5 + NK 1.5
010203040506070Residualwert bisher40.0EK-Minderung A–D+15.2Beitrag Concierge ACE+8.2Residualwert neu63.4Mio CHF

Der Residualwert steigt von 40.0 auf 63.4 Mio CHF: 15.2 Mio aus der tieferen EK der bisherigen Baufelder (UG CHF 500/m³, kleinere Volumen) und 8.2 Mio aus dem Concierge ACE in Phase B. Auf Ertragswert-Basis liegt er bei 46.1 Mio; die Differenz entsteht fast ganz bei Villette II (Phase C).

Vergleich mit der Renditebewertung vom 23. August 2026

KennzahlBisherNeuVeränderung
Hauptnutzfläche HNF m²20'57422'228+1'654
Sollmietertrag CHF/Jahr7'206'0758'254'797+1'048'722
Nettoertrag CHF/Jahr5'946'0856'632'650+686'566
Ertragswert stabilisiert CHF150'171'121162'272'319+12'101'198
DCF-Marktwert inkl. Erstvermietung CHF142'721'664154'087'676+11'366'011
Bruttorendite auf Ertragswert4.80 %5.09 %+0.29 Pkt.
Nettorendite auf Ertragswert3.96 %4.09 %+0.13 Pkt.
Ertragswert je m² HNF CHF7'2997'300+1
Concierge – HNF m²2'4674'121+1'654
Concierge – Sollertrag CHF/Jahr836'1411'884'863+1'048'722
Concierge – Ertragswert CHF17'461'02529'562'223+12'101'198
Verkaufs-/Residualwert (Mio CHF)40.063.4+23.4
AK möglich / Anlagevolumen (Mio CHF)150.0179.6+29.6
EK notwendig (Mio CHF)103.0109.2+6.2

Mit dem bisherigen Concierge rechnet das Modell exakt die bisherigen Werte nach (Ertragswert CHF 150'171'121, DCF CHF 142'721'664).

Offene Punkte

  • prüfen
    Eventsaal und öffentliche TG

    Saal (120 Anlässe à CHF 3'500) und TG (90 ABB-Tageskarten, 61 % des TG-Ertrags) sind gesetzt, nicht belegt. Betreiber und Absichtserklärung ABB suchen.

  • prüfen
    EK Phasen A, C, D

    UG CHF 500/m³ und kleinere Volumen (Villette II 60'000 → 52'533 m³) senken die EK um 15.2 Mio. Grösster Treiber des höheren Residualwerts.

  • prüfen
    Planungsbudget Phase B

    CHF 2.5 Mio für Concierge ACE und Spitex entsprechen 10.5 % der EK (Phase A: 17.9 %). Innerhalb des 10-Mio-Rahmens prüfen.

  • prüfen
    Mittelverwendung

    Die Quartalsprofile je Phase sind Annahmen entlang Baueingabe und Baustart (gelbe Zellen, Blatt 07).

  • Info
    Phase C

    Villette II braucht eine Zonenänderung (ab Q1 2027, ca. 2 Jahre); Bezug frühestens Q4 2031.

  • Info
    Residenz-Einheiten Concierge

    Die 1'261 m² in OG1/OG2 sind als 16 Residenzen mit Ø 77.5 m² gerechnet. Grundrisse ersetzen die Annahme.

Unterlagen

Excel-Modell PDF

Phase A · Bezug Q1 2029

Villette I inkl. TG Villette

Villette I mit 24 Wohnungen im obersten Segment und Tiefgarage Villette (55 PP). Baueingabe 22.07.2026 erfolgt.

Ertragswert
29.7Mio CHF
DCF 28.3 Mio
Residualwert
10.5Mio CHF
auf Ertragswert-Basis 10.2 Mio
EK notwendig
19.5Mio CHF
AK möglich 30.0 Mio
Planungsbudget
3.5Mio CHF
17.9 % der EK

Ertragsquellen

Teilprojekt / NutzungHNF m²EinheitenSoll CHF/JahrNetto CHF/JahrKap.satzErtragswert Mio
Villette 1 BEWohnen3'614241'126'586957'5993.40 %28.16
Villette 1 BEParking–3480'64070'1574.50 %1.56
Total Phase A3'6141'207'2261'027'755Brutto 4.06 %29.72
Kennzahlen

3'614 m² HNF

Hauptnutzfläche HNF
3'614 m²
Geschossfläche oi+ui
8'818 m²
Volumen oberirdisch
19'115 m³
Volumen UG
12'246 m³
Volumen total
31'361 m³
Parkplätze oberirdisch
6 PP
Parkplätze UG
55 PP
Einheiten Wohnen
24 Stk.
Einheiten Gewerbe/Büro
0 Stk.
Wirtschaftlichkeit

Residualwert 10.5 Mio

AK möglich
30.00 Mio
EK notwendig
− 19.52 Mio
Masterplan + NK + VK + Zins
− 0.00 Mio
Residualwert
10.48 Mio
Ertragswert
29.72 Mio
Residualwert EW-Basis
10.21 Mio
EW je m² HNF
CHF 8'225
Termine und Planung

Baustart Q1 2028

Zonenänderung
–
Baueingabe
22.07.2026 (eingereicht)
Baustart
Q1 2028
Bezug
Q1 2029
Planungsbudget
CHF 3'500'000

Mittelabfluss je Quartal (TCHF)

Flächenspiegel Phase A
TeilprojektNutzungTypStk.HNF m²
Villette 1 BEWohnen7.5 Zi.-Whg.2433.5
Villette 1 BEWohnen5.5 Zi.-Whg.61'087.8
Villette 1 BEWohnen4.5 Zi.-Whg.81'203.6
Villette 1 BEWohnen3.5 Zi.-Whg.8889.5

Phase B · Bezug Q4 2029

Concierge ACE + Spitex Umbau inkl. öffentliche TG

Concierge ACE mit abgesenktem Eventsaal, Gewerbe EG, 19 Studios und 16 Residenzen, dazu Umbau und Aufstockung Spitex sowie die grosse öffentliche Tiefgarage (101 PP).

Ertragswert
35.8Mio CHF
DCF 33.9 Mio
Residualwert
11.8Mio CHF
auf Ertragswert-Basis 12.0 Mio
EK notwendig
23.8Mio CHF
AK möglich 35.6 Mio
Planungsbudget
2.5Mio CHF
10.5 % der EK

Ertragsquellen

Teilprojekt / NutzungHNF m²EinheitenSoll CHF/JahrNetto CHF/JahrKap.satzErtragswert Mio
Spitex UmbauResidenz80117271'175225'0753.80 %5.92
Spitex UmbauParking–818'72016'2864.50 %0.36
Concierge ACEResidenz1'77535715'029593'4743.80 %15.62
Concierge ACEGewerbe1'3321204'154177'6145.60 %3.17
Concierge ACESaal1'0141580'000319'0006.60 %4.83
Concierge ACEParking öffentlich–101385'680296'9745.00 %5.94
Total Phase B4'9222'174'7581'628'423Brutto 6.07 %35.85
Eventsaal UG

1'014 m², abgesenkt, doppelgeschossig

Anlässe (Abende, Wochenenden)
120 × CHF 3'500
Tagungen werktags
80 × CHF 2'000
Sollertrag
CHF 580'000
je m² HNF
CHF 572
Betrieb / Ausfall
35 % / 10 %
Öffentliche Tiefgarage

101 PP über Parkpay

ABB-Tageskarten
90 PP × CHF 12 × 230 Tage
Anlässe Saal
120 × 100 PP × CHF 10
Kurzparkieren
11 PP × CHF 2.50/h
Sollertrag
CHF 385'680
je PP und Monat
CHF 318
  • ABB 235'980
  • Anlässe 120'000
  • Kurzparkieren 29'700
Kennzahlen

4'922 m² HNF

Hauptnutzfläche HNF
4'922 m²
Geschossfläche oi+ui
10'401 m²
Volumen oberirdisch
20'883 m³
Volumen UG
18'994 m³
Volumen total
39'877 m³
Parkplätze oberirdisch
14 PP
Parkplätze UG
101 PP
Einheiten Wohnen
48 Stk.
Einheiten Gewerbe/Büro
2 Stk.
Wirtschaftlichkeit

Residualwert 11.8 Mio

AK möglich
35.56 Mio
EK notwendig
− 23.81 Mio
Masterplan + NK + VK + Zins
− 0.00 Mio
Residualwert
11.75 Mio
Ertragswert
35.85 Mio
Residualwert EW-Basis
12.04 Mio
EW je m² HNF
CHF 7'283
Termine und Planung

Baustart Q2 2028

Zonenänderung
–
Baueingabe
Q2 2027
Baustart
Q2 2028
Bezug
Q4 2029
Planungsbudget
CHF 2'500'000

Mittelabfluss je Quartal (TCHF)

Flächenspiegel Phase B
TeilprojektNutzungTypStk.HNF m²
Spitex UmbauWohnenGemeinschaftszone 12193.7
Spitex UmbauWohnenEinzelstudio12322.6
Spitex UmbauWohnen4.5 Zi.-Whg.1147.5
Spitex UmbauWohnenGemeinschaftszone 2165.3
Spitex UmbauWohnenGemeinschaftszone171.8
Concierge ACEGewerbeEventsaal, abgesenkt, doppelgeschossig11'013.7
Concierge ACEGewerbeGewerbefläche EG11'331.8
Concierge ACEWohnenStudio19514.5
Concierge ACEWohnenResidenz161'260.9

Phase D · Bezug Q1 2030

Campus Small + Campus Medium

Campus Small und Campus Medium: Gewerbe EG, Büros OG, Wotel im Attika.

Ertragswert
37.0Mio CHF
DCF 35.2 Mio
Residualwert
9.7Mio CHF
auf Ertragswert-Basis 9.8 Mio
EK notwendig
27.3Mio CHF
AK möglich 37.0 Mio
Planungsbudget
2.0Mio CHF
7.3 % der EK

Ertragsquellen

Teilprojekt / NutzungHNF m²EinheitenSoll CHF/JahrNetto CHF/JahrKap.satzErtragswert Mio
Campus SmallWotel80122478'209334'7465.20 %6.44
Campus SmallBüro71920197'382167'7755.10 %3.29
Campus SmallGewerbe1'0204193'206168'0895.60 %3.00
Campus SmallParking–4997'76385'0544.50 %1.89
Campus MediumWotel1'21736743'233520'2635.20 %10.01
Campus MediumBüro1'09532302'734257'3245.10 %5.05
Campus MediumGewerbe1'5904284'766247'7475.60 %4.42
Campus MediumParking–77152'843132'9734.50 %2.95
Total Phase D6'4432'450'1361'913'971Brutto 6.61 %37.05
Kennzahlen

6'443 m² HNF

Hauptnutzfläche HNF
6'443 m²
Geschossfläche oi+ui
11'542 m²
Volumen oberirdisch
38'620 m³
Volumen UG
10'482 m³
Volumen total
49'102 m³
Parkplätze oberirdisch
37 PP
Parkplätze UG
48 PP
Einheiten Wohnen
58 Stk.
Einheiten Gewerbe/Büro
60 Stk.
Wirtschaftlichkeit

Residualwert 9.7 Mio

AK möglich
37.00 Mio
EK notwendig
− 27.26 Mio
Masterplan + NK + VK + Zins
− 0.00 Mio
Residualwert
9.74 Mio
Ertragswert
37.05 Mio
Residualwert EW-Basis
9.78 Mio
EW je m² HNF
CHF 5'750
Termine und Planung

Baustart Q2 2028

Zonenänderung
–
Baueingabe
Q2 2027
Baustart
Q2 2028
Bezug
Q1 2030
Planungsbudget
CHF 2'000'000

Mittelabfluss je Quartal (TCHF)

Flächenspiegel Phase D
TeilprojektNutzungTypStk.HNF m²
Campus SmallGewerbeTyp11511.8
Campus SmallGewerbeTyp21228.6
Campus SmallGewerbeTyp31166.3
Campus SmallGewerbeTyp41113.4
Campus SmallBüroTyp14172.2
Campus SmallBüroTyp24170.2
Campus SmallBüroTyp34167.8
Campus SmallBüroTyp48208.7
Campus SmallWohnenWotel Typ14214.2
Campus SmallWohnenWotel Typ24171.5
Campus SmallWohnenWotel Typ312311.0
Campus SmallWohnenWotel Typ42104.4
Campus MediumGewerbeTyp11511.8
Campus MediumGewerbeTyp21506.1
Campus MediumGewerbeTyp31459.1
Campus MediumGewerbeTyp41113.4
Campus MediumBüroTyp14172.2
Campus MediumBüroTyp24170.2
Campus MediumBüroTyp38335.6
Campus MediumBüroTyp416417.4
Campus MediumWohnenWotel Typ14214.2
Campus MediumWohnenWotel Typ24171.5
Campus MediumWohnenWotel Typ324622.1
Campus MediumWohnenWotel Typ44208.9

Phase C · Bezug Q4 2031 (Reserve 2032/33)

Villette II

Villette II mit 48 Wohnungen; setzt eine Zonenänderung voraus (ca. 2 Jahre).

Ertragswert
59.7Mio CHF
DCF 56.7 Mio
Residualwert
31.4Mio CHF
auf Ertragswert-Basis 14.1 Mio
EK notwendig
38.6Mio CHF
AK möglich 77.0 Mio
Planungsbudget
0.5Mio CHF
1.3 % der EK

Ertragsquellen

Teilprojekt / NutzungHNF m²EinheitenSoll CHF/JahrNetto CHF/JahrKap.satzErtragswert Mio
Villette 2 W3Wohnen7'249482'261'3971'922'1873.40 %56.53
Villette 2 W3Parking–67161'280140'3144.50 %3.12
Total Phase C7'2492'422'6772'062'501Brutto 4.06 %59.65
Kennzahlen

7'249 m² HNF

Hauptnutzfläche HNF
7'249 m²
Geschossfläche oi+ui
15'655 m²
Volumen oberirdisch
36'949 m³
Volumen UG
15'584 m³
Volumen total
52'533 m³
Parkplätze oberirdisch
0 PP
Parkplätze UG
80 PP
Einheiten Wohnen
48 Stk.
Einheiten Gewerbe/Büro
0 Stk.
Wirtschaftlichkeit

Residualwert 31.4 Mio

AK möglich
77.00 Mio
EK notwendig
− 38.58 Mio
Masterplan + NK + VK + Zins
− 7.00 Mio
Residualwert
31.42 Mio
Ertragswert
59.65 Mio
Residualwert EW-Basis
14.07 Mio
EW je m² HNF
CHF 8'229
Termine und Planung

Baustart offen

Zonenänderung
Q1 2027
Baueingabe
Q1 2029 (nach Bewilligung Zonenänderung)
Baustart
offen
Bezug
Q4 2031 (Reserve 2032/33)
Planungsbudget
CHF 500'000

Mittelabfluss je Quartal (TCHF)

Flächenspiegel Phase C
TeilprojektNutzungTypStk.HNF m²
Villette 2 W3Wohnen5.5 Zi.-Whg.183'252.6
Villette 2 W3Wohnen4.5 Zi.-Whg.182'698.2
Villette 2 W3Wohnen3.5 Zi.-Whg.121'298.4

Planung & Agenda

Planungsbudget CHF 10 Mio nach Phasen

Reihenfolge A → B → D → C gemäss Bauablauf vom 17. September 2026. Die Planungsmittel fliessen bis zum Baustart der jeweiligen Phase; Villette II (Phase C) erhält im Zeitraum nur das Budget für die Zonenänderung.

PhaseBudget MioAnteilEK MioBudget % EKBaueingabeBaustartBezug
Phase AVillette I inkl. TG Villette3.535.0 %19.517.9 %22.07.2026 (eingereicht)Q1 2028Q1 2029
Phase BConcierge ACE + Spitex Umbau inkl. öffentliche TG2.525.0 %23.810.5 %Q2 2027Q2 2028Q4 2029
Phase DCampus Small + Campus Medium2.020.0 %27.37.3 %Q2 2027Q2 2028Q1 2030
Phase CVillette II0.55.0 %38.61.3 %Q1 2029 (nach Bewilligung Zonenänderung)offenQ4 2031 (Reserve 2032/33)
Nebenkostenarealweit1.515.0 %
Total10.0100.0 %109.27.8 %

Bauablauf 2026 – 2033

Planungsbudget +24 Monate20262027202820292030203120322033Phase AESBPhase BESBPhase DESBPhase CZEB

Z Zonenänderung · E Baueingabe · S Baustart · B Bauende/Bezug · gelb hinterlegt: Budgetzeitraum +24 Monate · gestrichelt: Reserve Bezug Phase C

Mittelverwendung je Quartal

0.00.51.01.5Phase A Q4 2026: CHF 525'000Phase B Q4 2026: CHF 250'000Phase D Q4 2026: CHF 200'000Phase C Q4 2026: CHF 100'000NK Q4 2026: CHF 187'5001.26Q4 2026Phase A Q1 2027: CHF 525'000Phase B Q1 2027: CHF 375'000Phase D Q1 2027: CHF 300'000Phase C Q1 2027: CHF 150'000NK Q1 2027: CHF 187'5001.54Q1 2027Phase A Q2 2027: CHF 525'000Phase B Q2 2027: CHF 500'000Phase D Q2 2027: CHF 400'000Phase C Q2 2027: CHF 100'000NK Q2 2027: CHF 187'5001.71Q2 2027Phase A Q3 2027: CHF 525'000Phase B Q3 2027: CHF 250'000Phase D Q3 2027: CHF 200'000Phase C Q3 2027: CHF 50'000NK Q3 2027: CHF 187'5001.21Q3 2027Phase A Q4 2027: CHF 525'000Phase B Q4 2027: CHF 250'000Phase D Q4 2027: CHF 200'000Phase C Q4 2027: CHF 50'000NK Q4 2027: CHF 187'5001.21Q4 2027Phase A Q1 2028: CHF 525'000Phase B Q1 2028: CHF 375'000Phase D Q1 2028: CHF 300'000Phase C Q1 2028: CHF 25'000NK Q1 2028: CHF 187'5001.41Q1 2028Phase A Q2 2028: CHF 175'000Phase B Q2 2028: CHF 375'000Phase D Q2 2028: CHF 300'000Phase C Q2 2028: CHF 25'000NK Q2 2028: CHF 187'5001.06Q2 2028Phase A Q3 2028: CHF 175'000Phase B Q3 2028: CHF 125'000Phase D Q3 2028: CHF 100'000NK Q3 2028: CHF 187'5000.59Q3 2028Mio
Budget nach Phase

10.0 Mio in 8 Quartalen

  • Phase A 3.5 Mio
  • Phase B 2.5 Mio
  • Phase D 2.0 Mio
  • Phase C 0.5 Mio
  • Nebenkosten 1.5 Mio

Spitze im Q2 2027 mit den Baueingaben der Phasen B und D. Kumuliert sind Ende 2027 rund 69 % des Budgets verbraucht.

TCHFQ4 2026Q1 2027Q2 2027Q3 2027Q4 2027Q1 2028Q2 2028Q3 2028Summe
Phase A5255255255255255251751753'500
Phase B2503755002502503753751252'500
Phase D2003004002002003003001002'000
Phase C100150100505025250500
Nebenkosten1881881881881881881881881'500
Total je Quartal1'2621'5381'7121'2121'2121'4121'06258810'000
kumuliert13 %28 %45 %57 %69 %84 %94 %100 %

Sensitivität

Was den Ertragswert bewegt

Wirkung auf den Ertragswert in Mio CHF, sortiert nach Spannweite

Mietniveau Wohnen
−8.5
+8.5
−10 % / +10 %
Kapitalisierungssatz Wohnen
−5.8
+6.7
+25 bp / −25 bp
Bewirtschaftung Wohnen und Residenz
−3.8
+3.8
+3 %-Pkt. / −3 %-Pkt.
Kapitalisierungssatz Geschäft (Wotel, Büro, Gewerbe)
−3.1
+3.7
+50 bp / −50 bp
Mietniveau Wotel
−3.3
+3.3
−20 % / +20 %
Mietzinsausfall Wohnen
−4.0
+1.5
6.0 % / 0.5 %
Parkingerträge (Schlüssel)
−2.5
+2.5
−25 % / +25 %
Mietniveau Residenz (inkl. Concierge ACE)
−2.2
+2.2
−10 % / +10 %
Mietniveau Gewerbe
−2.1
+2.1
−20 % / +20 %
Mietniveau Büro
−1.7
+1.7
−20 % / +20 %
Öffentliches Parking Concierge ACE
−1.8
+1.2
−30 % / +20 %
Kapitalisierungssatz Saal + öff. Parking
−1.6
+1.1
+100 bp / −50 bp
Eventsaal-Ertrag Concierge ACE
−1.4
+1.0
−30 % / +20 %

Ertragswert in Mio CHF · Zeilen: Mietniveau · Spalten: Kapitalisierungssatz in %-Punkten

Miete−0.50−0.25±0.00+0.25+0.50+0.75+1.00
−15 %158.2147.3137.9129.7122.4115.9110.1
−10 %167.5156.0146.0137.3129.6122.7116.5
−5 %176.8164.7154.2144.9136.8129.5123.0
±0 %186.1173.4162.3152.6144.0136.3129.5
+5 %195.4182.0170.4160.2151.2143.2136.0
+10 %204.7190.7178.5167.8158.4150.0142.4
+15 %214.0199.4186.6175.5165.6156.8148.9